■　核　心　提　示

　　西区的房地产市场自上世纪80年代起步到现在经过了20多年的发展，既经历了虚假繁荣的时期，也经受了房产泡沫的冲击。而近年来一系列利好消息，特别是粤西沿海高速公路、江珠高速公路等重大交通项目的建设，使西区的经济飞速发展，同样也带动了房地产市场的发展。以斗门为代表的西区房地产市场近4年来走势强劲，专家预测，随着各方面基础设施的完善，加上交通愈加便利，斗门的房地产市场将稳步推进。

　　起步　只有福利房和华侨房

　　斗门的房地产业发展历史可追溯到20世纪80年代。据斗门区房地产协会副会长王德荣回忆，当时的房地产公司只有国营和集体两种形式，一共有11家。其中最大的是斗门县房地产开发总公司，开发的楼盘占整个斗门市场的60％。而且当时的楼盘只有两种形式出售，一种是团购，各个单位集体购买，然后将房子作为福利分给职工，当然，后来这些房子都成了房改房。另外一种是专门对海外华侨销售，而且还必须用外汇购买。当时斗门县成立了一家华侨住宅公司，所开发的房子就是专门对海外华侨销售的。当时的入户政策很宽松，只要购房就可以入户，所以很多海外华侨会在斗门给内地亲戚买房，这样就可以入斗门的户口了。

　　“这个时期的楼盘规模都不大，建筑面积大点的在1～2万平方米之间，小的只有几千平方米，房价也很便宜，均价在300～500元／平方米之间。”王德荣说。

　　发展　卖楼几乎不需打广告

　　进入20世纪90年代后，特别是邓小平南巡之后，斗门也随着大环境兴起了房产开发的高潮，这时才出现了真正意义上的商品房。

　　据统计，“九五”期间，斗门区共完成房地产开发投资4.9496亿元，各类商品房竣工总面积9.1482万平方米，销售总面积44.3833万平方米，销售总金额5.419亿元。全区共有房地产开发企业91家，其中，综合房地产开发企业5家，单项房地产开发企业86家。

　　王德荣介绍说，90多家房地产开发公司中，有一半都是外地进入的公司，那个阶段房价发展也很快，均价达到700～1000元／平方米。1992、1993年最为兴盛，达到1300元／平方米，最高有1800元／平方米。以斗门商贸城为代表楼盘，占地20多万平方米，报建的建筑面积有43万平方米，已经建成5万平方米，总投资超过5亿元，是当时最大规模的商住综合楼，销售网络达到全国28个省，海内外、港澳台共有500多客户，一下提高了斗门在全国以及海内外的知名度，为斗门第三产业做了很大的贡献。

　　“那时卖楼几乎不用打广告，有多少卖多少。”回忆起当时的繁荣，王德荣随口就拿当时最大的住宅项目——恒美花园为例。恒美花园1992年动工，上海一家开发公司投资1亿元开发，建筑面积10万平方米，绿化面积达到35％，位于连桥路旁，到市区只需40分钟的车程。是当时比较上档次、上规模的楼盘。1994年开始销售，一两个月就全部卖完了，单位一幢一幢地购买，都不需要打广告，当时销售均价为1600元／平方米。总共700多户业主，90％以上是外地和珠海市区的客户。、

　　低谷　开发商出逃楼盘烂尾

　　1995年是斗门房地产陷入低谷的时期。国家对房地产实行宏观调控政策，银根紧缩，房地产进入低潮期，很多开发商不堪压力而逃跑，出现了大量空地。先后有13个楼盘出现烂尾。当时空置商品房面积达到45万平方米，商品房的均价跌至1000元／平方米，最低的时候突破700元／平方米。　

　　11月11日，记者在斗门采访时，看到白藤湖湖心路两旁大片的空地上长满了野草。王德荣告诉记者，这也是当初房地产泡沫过后留下的废墟。就连当初最具规模的斗门商贸城，虽然房子全部卖出去了，但因为一直没有人气，如同一座空城。

　　全盛　四年涨1000元／平方米

　　1998年之后，斗门区的房地产形势开始好转，烂尾楼逐渐盘活，每年逐步上升100元／平方米。王德荣告诉记者，至现在为止，全区空置商品房面积有25万平方米。13个烂尾楼已盘活了8个烂尾楼，还剩5个烂尾楼。而当初如同一座空城的商贸城的开发商也在营销一种经商环境，使商贸城真正成为商贸城。较为成功的是顺客隆商场，是顺德一个开发商投资的。到20世纪90年代末期，顺客隆商场周围的商铺价钱从3000元／平方米上升到6000元／平方米。

　　2000年，新的商品房逐步开发，当时均价在1100元／平方米，现在均价已经上升到1800元／平方米，最高的甚至能达到2700、2800元／平方米。经过了四年的发展，房价涨幅达到近1000元／平方米。最为成熟的是井岸旧城区。白蕉河以西、尖峰前路以北是井岸旧城区，现在井岸旧城区土地供应量很少，井岸当地人又习惯住在旧城区，所以房地产发展形势比较好，均价已经达到1750元／平方米。

　　■　分析

　　路通财通地产旺

　　不少开发商向记者表示，西区房产发展最大的问题就是交通问题。业内人士也分析，斗门这4年的迅速发展是和日益完善的交通网络密不可分的，特别是将开建或在建的粤西沿海高速公路、江珠高速公路、港珠澳大桥等交通设施对未来的斗门房地产发展起到更大的推动作用。

　　百脑汇房地产策划总监陈志睿认为，目前西区的楼盘主要的消化人群还是工业区工作的人，但随着外部交通环境的逐渐改变，西区与其他城市的交通更加便利，必然会导致一种居住格局的改变。甚至今后珠海的房地产发展的重心也要西移，西区的地位像广州的华南板块也不是不可能的。

　　斗门区城管局局长党绍民分析，随着斗门井岸旧城区发展的日益成熟，井岸城区土地供应量的不断减少，今后斗门房地产发展的空间肯定是在白蕉河以东的白蕉地区以及井岸以南地区。从目前来看，主要是粤西沿海高速公路、江珠高速公路、珠海机场、港珠澳大桥、广珠铁路这五大交通枢纽，对白蕉地区、白藤湖、新青地区的辐射是最大的。

　　外部交通对西区的影响

　　粤西沿海高速公路

　　辐射地区：白蕉地区

　　辐射理由：粤西沿海高速珠海段支线起点为中山坦洲镇月环(与粤西主线相交)，经中山市坦洲和珠海南屏，跨珠海大道，终点为南屏互通立交，路线长约12.7千米，双向六车道，路基宽33米，桥梁总长9.48千米。该路建成后，前往粤西方向的车辆，在南屏上高速公路。据分析，通过粤西沿海高速公路，珠海可快速到达阳江、云浮、湛江等粤西地区。党绍民说，粤西沿海高速公路正好横穿斗门区的白蕉地区，这里距离珠海城区仅有15分钟路程，成为距离珠海最近的地方，必然带动白蕉地区的经济发展，其中也包括房地产业的发展。

　　党绍民分析，烂尾楼和空置楼盘大部分都处于白蕉地区的桥东地段，现在生活配套设施还不是很到位，人气不是很旺，相对河西地区，经济不是很发达。但从另外一个角度来说，可利用开发土地面积比河西大，处于一种未开发状态，因此，随着交通的日益便捷、各方面基础设施的不断完善，烂尾楼在逐渐盘活，两三年后，白蕉地区的房地产市场必然会逐步发展。

　　江珠高速公路

　　辐射地区：斗门

　　辐射理由：全长53.3公里的江珠高速公路是连接江门市、珠海市的高等级公路，全长32.622公里的江珠高速公路珠海段是解决珠海西部及粤西地区交通瓶颈的关键工程，它北起江门市江海区四村，在四村设互通立交与江鹤、江中、江肇高速公路相接，经睦洲进入珠海市斗门区上横，跨西江主干流荷麻溪水道，南下经莲溪、六乡，在鹤洲北与珠海大道交会，是规划中“珠三角”外环的一部分。

　　江珠高速公路是珠三角高速公路网的重要组成部分，是珠澳打通粤西地区交通瓶颈的关键工程。党绍民介绍，除已通车的粤西沿海高速公路外，占三分之二面积的珠海西部地区没有一条高等级公路同外界联系，交通极为不便，现去江门的车均要通过105国道经过中山绕行，江珠高速公路建成后，行车时间将缩短约1.5小时。

　　党绍民分析，斗门的楼盘客户中，北方客户占了主导，江珠高速公路建成后，带动江门的人来珠海买房的可能性很小，但是高速公路大大缩短了广州到斗门的距离，住在斗门的客户们也可以很方便地去广州，这对带动北方人来斗门买房有间接的推动作用。

　　广珠铁路、港珠澳大桥

　　辐射地区：鹤洲北地区

　　辐射理由：这是珠海市目前最大的一片有待开发的土地，处于珠海版图最中心的位置，也是未来珠海火车站的所在位置。虽然广珠铁路的定位是解决货运为主，但物流业的发展必然带来相当的人气，所以对该地区的经济发展包括房地产市场发展的推动作用不言而喻。

　　同样，作为连接港澳地区的港珠澳大桥虽然没有落点西区，但因西区的先天的自然条件和相对于珠海市区而言较低的房价，对港澳人士来说具有一定的吸引力。

　　珠海大道

　　辐射地区：斗门白藤头地区、金湾区红旗镇

　　辐射理由：1992、1993年间，白藤头地区出现了大量的烂尾楼，2001年白藤头地区的房地产市场开始发展，其中，95％以上是东北、西北的客户，现在的价格在2100～2700元／平方米左右。党绍民分析，从白藤头地区经珠海大道到市区只需要半个小时的车程，离市区近，加上入户政策的影响，很受外地客户的欢迎。而白藤头存在的这些烂尾楼其实有很大的可开发空间。

　　金湾区红旗镇的房地产市场还处于一种未开发的状态，将来也会有很大的发展空间。

　　珠海机场

　　辐射地区：整个金湾、斗门

　　辐射理由：珠海机场是外地人来珠海的一个重要的途径，无论对斗门还是金湾地区的经济发展的带动作用都是很明显的。从机场到斗门、金湾的时间都只需半个小时，特别是作为西区主要客户群的东北、西北的客户来说，乘飞机来看楼盘、购房是很普遍的一种方式。珠海机场也很容易带动整个西区的人气，人气旺了，房地产市场发展才会更迅速。

　　代表楼盘交通优势分析

　　金碧丽江花园：坐落于斗门区，临靠白藤湖畔，四周通达江珠高速、沿海高速、机场高速等交通要道，距珠海市区约30分钟的车程。据了解，该楼盘近一半的业主是在珠海市区上班，为方便业主进入市区，现在小区内设有专门的住户巴士，直通拱北。

　　里维埃拉：斗门区井岸珠峰大道南段，是珠海“双城”战略中的西部城市中心地带。自驾车快的话，到市区只需30分钟左右，将来销售时设有看楼巴士，入伙后有专门的社区穿梭巴士，以方便业主出入市区。

　　益利名门：处于整个斗门一个门户位置。周边环绕着体育馆、图书馆、黄杨河、尖峰山。周边配套成熟，虽然没有楼巴直达珠海市区繁华地带，因地处的位置交通本身就很方便。客户群主要是针对斗门区域的二次置业者。

　　■　观点

　　内部交通问题不容忽视

　　北京师范大学不动产学院黄兴文博士在接受记者采访时表示，交通由两方面组成，一个是交通工具和组织管理，另一方面是线路的便利。粤西沿海高速公路、江珠高速公路、珠海机场、港珠澳大桥、广珠铁路等都是从大的线路方面来讲，是对区域的整体价值的提升，房地产当然也包括在内。但从西区自身来说，最需要解决而且能解决的就是内部交通问题。一般提到距离这个概念，包括两个方面的内容，一个是绝对距离，一个是相对距离。西区到珠海市区的绝对距离是没法改变的，所以只能通过交通来改变相对距离。因为房地产要发展，内部的交通就要便利。

　　当然，内部交通的解决可以借助外部交通的通道。如果把西区当做是珠海的郊区来看，必须提高郊区与城区的交通问题。一些大型的、上规模的楼盘可以自己开通到市区的直达巴士车，而一些中小规模的楼盘也可以借鉴北京的一些做法。北京郊区的公交车站点根据各个小区来设置，线路沿着小区走，走完后立即上高速公路，然后直接去市区的繁华地带，这很方便。

　　采写：刘瑾

　　本报记者　

　　摄影：

　　本报记者　文波